Trên thị trường bất động sản, đất bỏ hoang và nhà phố tại các dự án vắng vẻ, không phục vụ nhu cầu ở thực và không khai thác thương mại tiếp tục giảm giá mạnh. Tình trạng này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản đang thấp.
Một ví dụ điển hình là gia đình ông Phú ở Bình Phước. Đầu năm 2022, khi cơn sốt đất bùng phát khắp nơi, ông quyết định bán một mẫu đất trồng cà phê tại huyện Hớn Quản với giá 5,5 tỷ đồng. Ông thừa nhận rằng, nếu không có cơn sốt đất vào thời điểm đó, mức giá đó là rất khó đạt được. Ông hưởng lợi lớn từ hiện tượng “sốt đất”.
Tuy nhiên, người mua mẫu đất của ông không có cùng may mắn. Họ đến từ nơi khác và mua đất không để canh tác cà phê, mà chỉ để chờ giá tăng rồi bán lại. Do đó, sau khi sang tay, khu đất bị bỏ hoang và không được sử dụng. Đến cuối năm, khi thị trường bất động sản trầm lắng, người mua đã hỏi ông Phú liệu ông có muốn mua lại hay giới thiệu khách mua khác với giá 4 tỷ đồng. Ông Phú đã nhờ môi giới tìm khách mua, nhưng không ai chấp nhận mức giá đó.
Đất nền và nhà liền thổ tại nhiều dự án bỏ hoang đang giảm giá mạnh do khó khăn về thanh khoản. Ví dụ, “Tháng 3 vừa rồi, chủ đất chấp nhận giảm xuống còn 3,7 tỷ đồng, hỏi tôi có mua lại được không nhưng tôi cũng không có nhu cầu. Tiền bán đất đã cho con mua nhà ở Sài Gòn làm ăn, hai vợ chồng cũng không còn sức làm rẫy nữa. Nhìn đám rẫy cũ cỏ mọc cao bằng cà phê, gia đình tôi cũng tiếc đất nhưng giờ chỉ biết trồng rau, thả gà và giúp chủ trông coi đất chứ mua lại thì không thể”, ông Phú chia sẻ.
Chị Thu Thủy, người sở hữu nhiều tài sản bất động sản tại TP.HCM và tỉnh lân cận, đang đối mặt với khó khăn vì phải gánh khoản lãi vay ngân hàng lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Chị muốn bán bớt nhà phố và đất bỏ hoang để giảm áp lực vay, nhưng không có giao dịch nào diễn ra. Chị đã rao bán nhà phố mua đầu năm 2022 khi giá đạt đỉnh cao và hai lô đất nền ở Đồng Nai mua từ 2 năm trước. Mặc dù chị đã chấp nhận giảm giá 20-25% so với giá mua, nhưng chị vẫn không thể tìm được người mua vì thanh khoản trên thị trường đang rất khó khăn.
Chị Phương, chủ nhà phố tại khu đô thị hiện hữu đường Nguyễn Duy Trinh (TP. Thủ Đức), cũng đang gặp khó khăn khi muốn bán căn nhà với giá 16 tỷ đồng. Mặc dù nhà đã hoàn thiện và bàn giao, nhưng vì vị trí xa trung tâm, không có dân cư sinh sống xung quanh và thiếu tiện ích sinh hoạt, nên ít người quan tâm. Giá nhà phố và biệt thự tại khu vực này từng lên đến 23-40 tỷ đồng vào đầu năm, nhưng bây giờ chủ nhà phải giảm giá 4-6 tỷ đồng so với mức giá cao điểm năm trước mà vẫn gặp ít khách quan tâm. Khu vực này có nhiều nhà xây xong rồi bỏ hoang, ít hộ gia đình đến sinh sống, tạo cảm giác hoang vắng. Với giá bán cao và ít người quan tâm, người mua không có động thái tích cực.
Anh T, một môi giới bất động sản, hiện đang nắm giữ nhiều căn nhà phố và đất nền tại TP.HCM và Đồng Nai và cần ký gửi bán, cho biết căn nhà ở trong khu dân cư hiện hữu, đông đúc vẫn có thể bán được do nhu cầu vẫn còn. Tuy nhiên, với đất bỏ hoang và nhà phố ở các dự án vắng vẻ, mua đầu cơ, giao dịch rất khó, ngay cả khi giảm giá. Thách thức lớn hiện tại là người mua không muốn đầu tư thêm vào các tài sản bất động sản mua với mục đích đầu cơ, vì sản phẩm này không thể sử dụng ngay, không khai thác thương mại và có nguy cơ chôn vốn. Ngoài ra, các tài sản đầu cơ thường đã qua nhiều chủ, mỗi lần bán đều tăng giá ít nhất 10-20%. Hiện nhiều chủ đất bỏ hoang đã giảm giá ít nhất 30-40% so với giá mua, nhưng người mua vẫn so sánh giá hiện tại với giá trước đây 2-3 năm trước đó, khiến giá bán cao hơn giá trị thực tế. Người mua khẳng định cần giảm ít nhất 50% để đạt được giá trị thực, và chỉ khi đó họ sẵn lòng mua. Hơn nữa, tâm lý “ai cần tiền gấp mới bán lúc này” khiến người mua ép giá xuống thấp nhất có thể, trong khi người bán không muốn giảm giá quá sâu để tránh giao dịch bị đình chỉ.
Đối với các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu ở thực, giá bán vẫn ổn định và ít bị cắt lỗ. Tuy nhiên, nhiều loại hình bất động sản mua đầu cơ, không phục vụ nhu cầu ở thực và không khai thác thương mại đang giảm giá mạnh. Đặc biệt, nhà phố và biệt thự mua xong bỏ hoang là loại hình giảm giá mạnh nhất, trung bình giảm từ 15-20%, và có nơi giảm đến 30-40% so với cùng thời điểm năm 2022. Mặc dù giảm giá, thanh khoản trên toàn thị trường vẫn thấp. Dòng giảm giá này chưa có dấu hiệu dừng lại, vì người mua vẫn đứng ngoài chờ đợi điểm thấp nhất để mua.
Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu ở thực, mua để sử dụng ngay hoặc khai thác, không có động thái giảm giá nhiều mà chủ yếu duy trì ở mức ổn định. Nếu có giảm giá, mức giảm cũng không cao, khoảng 7-10%. Theo các chuyên gia, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực thuộc nhóm tương đối an toàn trong thời điểm thị trường khủng hoảng, trong khi các sản phẩm đầu cơ thuộc nhóm rủi ro cao.
Các chuyên gia cho rằng, nhóm tài sản đầu cơ sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức trong các quý tiếp theo do thị trường chưa xác định được dấu hiệu tăng trưởng ngắn hạn. Sự khan hiếm vốn và lãi suất ngân hàng cao trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng là những thách thức lớn đối với nhóm tài sản đầu cơ. Sự giảm giá và cắt lỗ trên thị trường hiện tại chủ yếu tác động đến nhóm tài sản này. Các động thái “rớt giá” của bất động sản đầu cơ phản ánh sự thực tế của bong bóng tài sản tích lũy. Nhiều nhà đầu tư dựa vào quá khứ để mua bất động sản và hy vọng giá sẽ tăng cao mà không xem xét tiềm năng và giá trị thực của sản phẩm. Khi thị trường giảm tốc, thanh khoản suy giảm và áp lực lãi suất gia tăng, các tài sản đầu cơ không tạo ra dòng tiền sẽ phải được thanh lý trước và trở thành sản phẩm mà người mua tránh xa. Ngay cả khi thị trường hồi phục, nhu cầu đầu cơ cũng sẽ rất thấp, do đó, các sản phẩm thuộc nhóm này khó khăn trong việc phục hồi trong tương lai gần.
